В Москве в разы выросла доля строящихся офисных зданий, которые планируется продавать не целиком, а блоками и этажами. По оценкам экспертов, она может превысить половину рынка. С чем это связано и ждать ли затоваривания
В период до 2030 года порядка 3 млн кв. м офисов в Москве заявлены к реализации блоками или этажами, следует из предоставленного «РБК Недвижимости» исследования аналитиков инвестиционно-консалтинговой компании Ricci. Эксперты указывают, что это около 37% всего нового офисного строительства в столице— фактическийже показатель может быть заметно больше.
Эксперты Ricci прогнозируют, что в период с 2026 по 2030 годна такую нарезку может быть переориентировано до 70% от общего объема нового офисного строительства, изначально маркетируемого на продажу целиком— это 1,3 млн кв. м. Такой сценарий возможен при условии отсутствия конкретного покупателя на офисные объекты, уточнили в компании. В результате общий объем розничной экспозиции может составить 4,3 млн кв. м— больше половины всего ввода (8,1 млн кв. м). Для сравнения: в 2021–2025 годах на бизнес-центры, выставленные на продажу блоками и этажами, приходилось лишь 15% общего объема.
Тот факт, что на столичном рынке в структуре предложения быстро растет доля продажи в розницу, отмечают и другие участники рынка. Как прокомментировали «РБК Недвижимости» в аналитическом центре Stone, порядка 59% от общего объема офисных площадей, заявленных к вводу в 2026–2030 годах, планируется к реализации на продажу блоками и этажами. В Level Group прогнозируют эту долю на уровне 50%.
Смещение в сторону розницы связано с переходом рынка от арендной модели к продажам: раньше инвесторы чаще приобретали здание целикоми затем сдавали его в аренду блоками или этажами, говорят опрошенные эксперты. Сегодня чаще приобретаются отдельные площади внутри БЦ. «При дорогом заемном финансировании и росте себестоимости строительства небольшие офисные блоки и этажи обеспечивают наиболее быструю окупаемость»,— поясняет директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов.
На протяжении последних 15–20 лет рынок офисной недвижимости класса А в Москве развивался по арендной модели, а сами объекты чаще всего предлагались крупными лотами— от половины этажа и более, напоминает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. «На этом фоне появление в новых бизнес-центрах качественного предложения с небольшой нарезкой расширяет вариативность рынка и делает офисную недвижимость доступной для более широкого круга частных инвесторов и компаний»,— считает эксперт. По итогам первого квартала 2026 года, уточнили в Ricci для РБК, было введено 115 тыс. кв. м офисов, из которых 76% реализуются на продажу в розницу.
«Рынок действительно движется в сторону мелкой нарезки. Основная причина— высокая стоимость финансирования. При дорогих кредитах девелоперам важно быстрее возвращать вложенный капитал, поэтому они активно продают площади небольшими лотами еще на этапе строительства. Особенно это характерно для компаний, пришедших из жилого сегмента»,— говорит директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская.
Дмитрий Антонов из Ricci также указывает, что число покупателей крупных офисных зданий ограниченои это может мотивировать девелоперов пересматривать стратегию реализации по ряду проектов уже в процессе продаж. В результате рынок может столкнуться с перенасыщением предложения офисами в розницу, считают в Ricci.
Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR:
— Невозможно точно определить, какая доля офисных объектов реализуется поэтажно, а какая— целиком. Подобной статистики рынок никогда не вел. Сделки по покупке крупных офисных лотов действительно существуют, но, как правило, происходят уже на высокой стадии готовности проекта— ближе к завершению строительства. Обычно речь идет об объектах с готовым бетонным каркасом и начавшимся монтажом фасадов. Именно на этом этапе крупные компании начинают рассматривать покупку здания для собственного размещения.
На рынке практически отсутствуют системные игроки, готовые регулярно приобретать под аренду офисные комплексы целиком, даже при наличии стабильного арендного потока. Пока полноценный инвестиционный спрос на такие активы не сформирован, девелоперы будут продолжать реализовывать проекты преимущественно блоками и этажами. Сегодня это наиболее понятная и эффективная модель, позволяющая обеспечивать стабильную доходность.
Сколько офисов строится и ждатьли перенасыщения
Общий объем ввода до 2030 года может составить 8,1 млн кв. м, указывают в Ricci. В 2026-м, по прогнозам аналитиков NF Group, может быть введено порядка 1 млн кв. м, из которых 70% запланированы к реализации в формате продажи, 18%— в аренду, а 12% строятся под конкретного заказчика (BTS-проекты). В тоже время в NF ожидают, что фактический ввод составит лишь 60–70% от заявленного— сроки по части проектов перенесутся на 2027 год.
О том, что высокий объем предложения— как в 2026 году, так и в пятилетней перспективе— сам по себе еще не означает давления на рынок, говорят и другие участники рынка. «В действительности новое предложение будет выходить крайне ограниченно и точечно, концентрируясь в сильных, уже сформированных или активно развивающихся деловых хабах— таких как исторический район Москва‑Сити, Ходынка и Большой Сити»,— считает коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости компании Sezar Group Павел Иншаков.— В этих ключевых локациях качественные объемы будут дефицитными и востребованными, тогда как остальной задекларированный объем нового строительства может столкнуться с серьезными трудностями при реализации».
Говорить о рисках перенасыщения рынка офисами в перспективе до 2030 года пока преждевременно, уверена и руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. «Существенная часть площадей, заявленных к вводу в 2026 году, уже реализована— это свыше 80% по классу А внутри МКАД, а 2027 год, по нашим прогнозам, станет локальным минимумом по объему нового ввода,— говорит эксперт.— Даже с учетом роста объемов ввода в 2028–2029 годах рынок, вероятнее всего, сохранит высокий уровень поглощения новых офисных площадей за счет постепенного восстановления деловой активности на фоне постепенного улучшения макроэкономической конъюнктуры». По подсчетам CMWP, спрос на офисные площади только в 2028 году может достичь показателя2 млн кв. м, что кратно выше планируемых объемов ввода, указывает Грицкова.
Риск перенасыщения в сегменте мелкой нарезки действительно существует, но в отдельных локациях, считает ЕленаМалиновская. «Сейчас объемы ввода определяются не только реальным спросом, но и экономикой девелоперских проектов, в том числе условиями программы МПТ (по созданию мест приложения труда.— «РБК Недвижимость»),— говорит Малиновская.— В результате предложение небольших лотов постепенно накапливается. В перспективе часть таких объектов может столкнуться с длительной вакантностью, сложностями управления и снижением инвестиционной привлекательности. Особенно это касается проектов без профессиональной эксплуатации и единой концепции управления». При этом качественные объекты в сильных локациях с единым собственником и профессиональным управлением, наоборот, сохранят устойчивый спрос и потенциал роста стоимости, считает эксперт.
Кермен Мастиев также не исключает рисков переизбытка офисной розницы, но отмечает, что оценивать их корректнее не по всем заявленным проектам, а по объектам, которые уже находятся в стадии строительства или получили разрешение на строительство. Часть анонсированных проектов может быть перенесена по срокам реализации, а некоторые— не выйти на рынок вовсе, напоминает эксперт. «Говорить о риске перепроизводства офисов пока преждевременно,— заключает Мастиев.— Московский рынок по-прежнему остается дефицитным. По уровню обеспеченности качественными офисными площадями столица все еще заметно уступает крупнейшим европейским городам, а объем предложения остается ниже потенциального спроса».