Сергей Ведяшкин/ АГН «Москва» Декабрь — время, когда торговля по праву становится королевой города. Ритм жизни на месяц смещается в торговые центры и на оживленные улицы: толпы покупателей в поисках подарков определяют атмосферу последних недель года. Это пик сезона, момент истины для ретейлеров и девелоперов. Но за праздничной суетой профессионалы рынка уже подводят предварительные итоги непростого 2025 года и смотрят в будущее, сулящее не столько праздничные распродажи, сколько период серьезных испытаний.
Парадокс 2025-го
По предварительным данным аналитиков Commonwealth Partnership (CMWP), год может завершиться рекордным для Москвы за последнее время объемом нового строительства торговой недвижимости — около 245 тыс. кв. метров (для сравнения: за весь 2024-й было введено лишь около 115 тыс. кв. метров, а в предыдущие годы показатели были еще скромнее). Таким образом, рынок демонстрирует парадокс: на фоне общего охлаждения девелоперы, начавшие проекты в более оптимистичные периоды, доводят их до открытия, формируя аномально высокий ввод. Однако, как отмечает старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева, за этими цифрами скрывается тревожная динамика: «Год для торговой недвижимости был очень сложным. Мы начали бодро, но во II полугодии видим четкий нисходящий тренд». Посещаемость торговых центров падает, а эффективность традиционных драйверов, таких как «Черная пятница», снижается. Аналитики фиксируют, что в ключевую акционную неделю трафик и потребительские траты упали по сравнению с прошлым годом. «Это доказывает, что «Черная пятница», к сожалению, уже не приводит покупателей в таком количестве, как это было раньше», — говорит Зульфия Шиляева.
Второй тревожный звоночек — замедление выхода новых брендов. За январь-ноябрь на российский рынок вышло всего 35 новых игроков — на 37% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Это сигнал об осторожности как международных, так и отечественных компаний в условиях экономической неопределенности.
Логичным итогом этих процессов становится рост вакансии. Сейчас уровень свободных площадей в московских ТЦ составляет 9,6%, а к концу года может достичь 9,8%. И это лишь начало. Прогнозы на 2026 год рисуют еще более сложную картину. Доля вакантных площадей, по оценкам CMWP, может вырасти до 10,6%. Ключевыми причинами эксперты называют грядущую налоговую реформу и рост фискальной нагрузки на малый и средний бизнес.
«Если мы говорим о мелких и средних предпринимателях, они очень чувствительны к изменению налоговой политики, — объясняет Зульфия Шиляева. — Трехлетние договоры, которые индивидуальные предприниматели массово заключали в 2023 году, в 2026-м истекут. Скорее всего, не все смогут продолжить работу на прежних условиях».
На стороне спроса также не предвидится облегчения. Аналитики ожидают сохранения «сберегательной модели поведения» потребителей: рост расходов и экономическая осторожность заставляют людей тщательнее фильтровать траты, даже в праздники. Это приведет к дальнейшему снижению объемов нового строительства: прогноз на 2026 год — всего 97 тыс. кв. метров, что в 2,5 раза меньше ожидаемых итогов 2025-го.
Луч надежды
На этом не самом позитивном фоне обнадеживающе выглядит сегмент стрит-ретейла, особенно в регионах. По данным руководителя департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP Андрея Шувалова, запросы на разработку концепций уличной торговли в жилых комплексах и бизнес-центрах составили 57% от всех обращений в 2025 году — ровно столько же, сколько и годом ранее. Это устойчивый тренд.
Более того, география запросов меняется: доля Москвы, Московской области и Новой Москвы снизилась с 59% в 2024-м до 53% в 2025-м. Активность смещается в крупные региональные центры, такие как Краснодар и Ростов-на-Дону. «В этих городах мы видим активную жилую застройку, а вместе с ней — закономерный спрос и на торговые центры и качественный стрит-ретейл», — говорит Андрей Шувалов. Таким образом, драйвером развития торговой недвижимости все чаще становится именно жилищное строительство. Рынок следует за девелоперами жилья в регионы, смещая фокус с гигантских моллов в сторону более камерных, но комплексных форматов, встроенных в новую городскую среду.
Есть ли свет в конце тоннеля?
Суммируя вызовы, с которыми столкнется рынок в 2026 году, Зульфия Шиляева констатирует: «Снижение посещаемости, рост вакансии, давление на малый бизнес и сдерживание потребительских расходов формируют крайне сложный фон. На этом этапе трудно ожидать позитивных сдвигов».
Тем не менее, эксперты указывают на возможную точку перелома в более отдаленной перспективе — ориентировочно к концу 2027 года. Ее связывают с прогнозируемым снижением ключевой ставки ЦБ, которое должно удешевить кредиты, разморозить инвестиции и повысить платежеспособный спрос.
Рынок торговой недвижимости готовится пережить сложный 2026-й как период адаптации и «очищения». Основные надежды сейчас связаны не с грандиозными моллами, а с «умными», встроенными в жилую среду форматами стрит-ретейла и с терпением.