Среди них — неработающая реституция, противоречивая и несистемная судебная практика, а также отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца и закона о риелторах
«Эффект Долиной» (ситуации, когда продавцы пытаются оспорить сделки, ссылаясь на мошенничество и собственную неосведомленность) выявило семь основных проблем на рынке жилья. Об этом говорится в резолюции (есть в редакции) по результатам круглого стола в Госдуме «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения».
Как следует из текста резолюции, участники мероприятия выявили следующие проблемы:
1. Неработающая реституция
Речь идет о взаимном возврате полученного по недействительной сделке. Каждая из сторон возвращается в то положение, в котором была до сделки, как будто ее не было. «Но при признании сделки недействительной продавцы имеют возможность не возвращать деньги, при этом получая возврат квартиры»,указывается в документе.
2. Противоречивая судебная практика
Суды, принимая решения, смешивают сразу три статьи 177-179 Гражданского кодекса, затрудняя единообразное применение закона и создавая противоречивую судебную практику. При ней однотипные дела получают диаметрально противоположные исходы в зависимости от субъективного восприятия судом фактов.
3. Недостаточная защищенность добросовестного покупателя
Действующие механизмы компенсации и реституции не обеспечивают полное восстановление прав добросовестных покупателей.
4. Отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца
В документе указывается, что суды часто не принимают объективные доказательства добровольности сделки. Например, видеозаписи подтверждения намерений, психиатрические освидетельствования перед заключением договора, анкетирование. В итоге они выносят решения на основании психиатрического заключения, сделанного спустя значительное время после совершения сделки.
5. Истребование жилья у добросовестных покупателей наследниками
Еще одна проблема касается добросовестных покупателей и наследников продавца. В случае смерти предыдущего собственника, права которого были нарушены при совершении им сделки и которая впоследствии была признана недействительной, его наследники имеют право подать иск об истребовании имущества у добросовестного покупателя. То есть, наследники могут вернуть назад проданную недвижимость.
В тоже время добросовестный покупатель ограничен в мерах защиты своих интересов. Это может создавать существенные перекосы не в пользу добросовестного покупателя.
6. Отсутствие единой системы информационного обмена
Среди выявленных проблем указывается отсутствие единой системы информационного обмена между Росреестром, МВД России, судами, нотариусами, банками и риелторами.
«В результате отдельные ведомства и профессиональные участники рынка не имеют доступа к критически важной информации, которой располагают другие участники процесса»,— поясняется в тексте резолюции. Это затрудняет раннее выявление мошеннических схем и оставляет значительную часть угроз вне поля контроля, отмечается в документе.
7. Отсутствие закона о риелторах
Среди проблем называется и отсутствие закона о риелторской деятельности. В резолюции указывается, что сейчас нет единых стандартов подготовки и сертификации риелторов. Заниматься этой деятельностью могут люди без надлежащей квалификации.
По итогам мероприятия также была создана рабочая группа по выработке решений, направленных на противодействие мошенническим схемам на рынке жилья и защите прав добросовестных покупателей. Депутаты приступили к подготовке законопроектов, направленных на решение выявленных проблем.