Рассказываем об алгоритме действий арендатора квартиры, если после окончания договора собственник без всяких к тому оснований не хочет возвращать обеспечительный платеж
Сдача жилья в аренду нередко сопровождается возникновением спорных ситуаций между наймодателем и нанимателем, и вопрос о возврате залоговой суммы является одним из самых острых. Залог выполняет роль финансового обеспечения (страхового депозита), подтверждающего готовность арендатора вовремя вносить плату за проживание, бережно относиться к имуществу владельца и придерживаться пунктов договора. Тем не менее удержание залога зачастую становится яблоком раздора между сторонами, особенно если расходятся их взгляды на причины и процедуру его возврата. Рассказываем, как арендатору получить залог обратно.
Что такое залог при аренде квартиры
Залог (обеспечительный платеж) выплачивается арендатором собственнику квартиры и служит гарантией надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. При заключении договора стороны самостоятельно определяют размер обеспечения, условия его удержания и возврата. Поэтому важно досконально и четко прописать пункт, регулирующий применение обеспечительного платежа, чтобы всем, в том числе и суду, были понятны условия его применения, поясняет Яна Мататова.
В российском законодательстве отсутствует конкретное определение термина «залог при аренде квартиры», равно как и нормативные акты, устанавливающие размер или обязательность внесения такого платежа при аренде жилой недвижимости, добавляет Леся Твелина. По словам эксперта, формально наниматель могбы ограничиться предоплатой первого месяца проживания и въехать в квартиру. Однако в реальности владельцы жилья обычно не соглашаются на такую упрощенную схему и настаивают на внесении страхового депозита, размер которого устанавливается по их усмотрению.
По окончании срока договора аренды (найма) арендодатель обязан возвратить обеспечительный платеж арендатору, если последний надлежащим образом исполнил свои обязательства по возврату квартиры и сохранности переданного ему имущества, говорит Дарья Нагорная.
Аргументы наймодателя, чтобы не возвращать деньги
Юрий Пустовит поясняет, что по окончании срока договора найма арендодатель обязан возвратить залог арендатору, если последний надлежащим образом исполнил свои обязательства по возврату квартиры и сохранности переданного ему имущества. Однако наймодатель может отказаться возвращать залог, если, по его мнению, арендатор нарушил свои обязательства. К таким случаям относятся:
- повреждение или порча имущества собственника;
- задолженность по коммунальным платежам;
- утрата имущества собственника;
- досрочное расторжение договора без заблаговременного уведомления наймодателя;
- причинение вреда третьим лицам (залив соседей и т. д.).
Собственник также может также удержать обеспечение в счет неустойки. Например, если арендатором были допущены просрочки в оплате аренды и собственник начислил неустойку за несвоевременное исполнение обязанности по оплате, а также для покрытия иных убытков, возникших по вине арендатора, добавляет Яна Мататова.
Первый шаг— письменная претензия наймодателю
Если наймодатель не отдает залог, то первый шаг— это отправить письменную претензию с уведомлением о вручении арендодателю о возврате денег, советует Юрий Пустовит. По словам эксперта, в претензии необходимо указать:
- факт внесения залога;
- факт прекращения найма жилого помещения;
- факт возврата нанятого помещения собственнику в надлежащем состоянии;
- факт отсутствия долга по арендной плате;
- отсутствие ущерба имуществу наймодателя;
- просьба вернуть обеспечительный платеж с указанием срока и реквизитов.
Сколько ждать ответа от наймодателя
Срок ответа наймодателя на требование о возврате обеспечительного платежа зависит от того, урегулирован он в договоре или нет. Как правило, стороны заранее определяют в договоре сроки и способы досудебного урегулирования споров. Например, может быть предусмотрен срок в десять дней на ответ на досудебную претензию, объясняет Дарья Нагорная. По словам эксперта, если договор не содержит таких условий, то применяются нормы закона: в соответствии с п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса, если на момент прекращения обязательства не возникли обстоятельства для удержания платежа, арендодатель обязан его вернуть.
Если задолженность по арендной плате отсутствует, то возврат обеспечительного платежа должен быть осуществлен в течение семи календарных дней с момента предъявления досудебной претензии в соответствии с п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса, добавляет Юрий Пустовит.
Как подготовиться к суду
Яна Мататова поясняет, что для обращения в суд необходимо подготовить следующие документы:
- исковое заявление;
- договор аренды жилья, подписанный обеими сторонами;
- акт приема-передачи квартиры;
- доказательства оплаты залога;
- квитанции, подтверждающие своевременную и полную оплату аренды;
- акт возврата арендуемой недвижимости с указанием отсутствия претензий со стороны собственника жилья;
- иные документы, подтверждающие надлежащее выполнение арендатором своим обязательств по договору (например, переписка с собственником);
- копия претензии с доказательствами направления ее наймодателю;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- почтовая квитанция с описью вложения о направлении копии искового заявления ответчику.
Какой иск подавать
Судебный иск должен быть о взыскании обеспечительного платежа. В нем необходимо указать на то, что между сторонами был заключен договор найма жилого помещения и что наниматель перечислил наймодателю обеспечительный платеж. И также пояснить, что наем закончился, наниматель вернул наймодателю нанятое имущество и не нарушал условия договора аренды. Поэтому у наймодателя нет правовых оснований удерживать обеспечительный платеж, говорит Юрий Пустовит.
В иске необходимо полно и четко описать суть спора, без чрезмерного эмоционального окраса, ссылаясь на факты и документы. Если заявлены проценты, то надо приложить расчет процентов, с обоснованием периодов начисления, добавляет Яна Мататова.
Что делать, если суд вынес решение в пользу арендатора
Если арендатор смог отстоять свою позицию в суде и решение вынесено в его пользу, то необходимо дождаться вступления решения в законную силу. Если со стороны наймодателя нет апелляционного обжалования, документ можно получить через месяц после составления судом полного текста решения суда, поясняет Яна Мататова.
Если наймодатель отказывается или затягивает исполнение решения суда, то арендатор направляет в суд, который вынес решение, ходатайство о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения инстанции. После получения исполнительного листа арендатор должен обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), говорит Леся Твелина.
После возбуждения исполнительного производства судебный пристав совершит действия для принудительного исполнения судебного акта. В частности, будут арестованы счета ответчика (если сумма взыскания по исполнительному производству превышает 3 тыс. руб.). Пристав направит запросы в банк для получения сведений по банковским счетам ответчика. Если там будут обнаружены денежные средства, то они будут направлены арендатору для исполнения судебного акта, резюмирует Дарья Нагорная.