Несмотря на очередное снижение ключевой ставки и позитивный сигнал, радикальных изменений на рынке жилой недвижимости в ближайшее время не ожидается, считают аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью»
Банк России на своем первом в 2026 году заседании понизил ключевую ставку на 0,5 п.п., до 15,5% годовых. Это стало шестым подряд снижением «ключа». К концу января 2026 года средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составила 20,49%, а на вторичном— 20,5% годовых. Как текущее решение регулятора скажется на ипотечных ставках и спросе нажилье— рассказываем вместе с аналитиками.
Решение ЦБ— позитивный сигнал
Снижение ключевой ставки Центробанком до 15,5%— позитивный сигнал для рынка, считают эксперты, опрошенные редакций «РБК Недвижимость». Несмотря на снижение ставки, ипотечные продукты банков, вероятнее всего, существенно не подешевеют: ставки по рыночной ипотеке и так остаются высокими, говорит аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Тем не менее, по ее мнению, само направление движения ставки может улучшить ожидания покупателей относительно дальнейшего снижения, несколько оживить спрос. На первичном рынке динамика, скорее всего, существенных изменений не претерпит, так как льготные программы продолжают оставаться основным драйвером спроса, добавляет эксперт.
Рынок недвижимости с начала лета развивается на ожиданиях постепенного снижения ставки и смягчения денежно-кредитной политики, на этих плавных шагах по снижению рынок уже показывает позитивные тенденции, говорит коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. По его словам, после длительного цикла снижения ставки— с мая по январь— на рынке уже заметен уверенный рост продаж новостроек.
Согласно данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», на первичном рынке по итогам 2025 года в российских миллионниках было заключено почти 247 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по приобретению квартир в новостройках общей площадью 11,7 млн кв. м. С весны 2025 года, когда началось снижение ставки, число сделок во всех миллионниках демонстрировало устойчивый растущий тренд, постепенно увеличиваясь из месяца в месяц.
«Несмотря на точто суммарный объем сделок за год чуть меньше (на 5%), чем в прошлом году, это можно считать хорошим результатом. И если в 2024 году рынок новостроек удерживал объемы за счет массовой льготной ипотеки и других льготных программ, то в 2025 году драйвером стал спрос, который постепенно увеличивался по мере смягчения денежно-кредитной политики»,— добавляет Евгений Белокуров.
«Даже в текущих социально-экономических условиях, на фоне увеличения налогового бремени для бизнеса, сохранения проинфляционных рисков и напряженной международной обстановки, регулятор воздержался от вывода «ключа» на длительное плато. Это свидетельствует о том, что позитивных факторов в финансовой сфере сейчас всеже больше, чем «черных лебедей»,— отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе соглашается, что существенного влияния это решениена рынок недвижимости не окажет, однако его нужно восприниматькак сигнал о том, что Центробанк последовательно проводит политику денежно-кредитного смягчения.
Что будет со ставками по ипотеке
Банк России, вопреки прогнозам большинства экспертов, не только понизил ключевую ставку на 0,5 п.п., до 15,5% годовых, но и смягчил сигнал по будущей монетарной политике, отметив, что будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях. На таком фоне можно ожидать дальнейшего постепенного снижения кредитных ставок, в том числе в сегменте рыночной ипотеки, говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Эксперт прогнозирует, что в предстоящие недели рыночные ипотечные ставки, которые после декабрьского заседания регулятора уменьшились на 0,75 п.п., опустятся еще примерно на 0,5 п.п. А далее банки будут ждать новых сигналов регулятора.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что ощутимого влияния на рынок жилья и ипотеки не будет, так как шаг сравнительно небольшой— лишь 0,5 п.п. Вместе с тем это всеже благоприятно повлияет на настроения потенциальных заемщиков в силу того, что намеченный тренд может свидетельствовать о возможности рефинансирования взятой сегодня ипотеки в краткосрочной перспективе, добавляет эксперт.
«Текущее снижение ключевой ставки может оказать умеренно позитивное влияние на спрос на рынке новостроек, поскольку сделает ипотечные кредиты немного более доступными. Оно может поддержать текущий спрос и, возможно, немного его увеличить»,— добавил директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков.
Старший директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Владимир Тетерин обращает внимание, что, несмотря на понижение ключевой ставки с июня прошлого года на 5,5 п.п., рыночная ипотека остается недоступной для большинства россиян. Получение ипотеки на рыночных условиях возможно либо для заемщиков с доходами существенно выше средних, либо при существенном первоначальном взносе, либо в случае, когда планируется оперативное досрочное погашение ипотечной ссуды (например, за счет продажи имеющегося жилья).
«Ставки по рыночным кредитам будут скорректированы вниз, но пока останутся заградительными (в среднем порядка 20%). Тем не менееклиенты смогут смелее вкладываться в недвижимость. Дольщики, оформляющие рассрочки, обретают уверенность, что к моменту ввода домов в эксплуатацию точно смогут рассчитывать на приемлемые условия по ипотеке на остаток суммы. А у покупателей, оформляющие рыночные займы, остается все меньше сомнений, что уже в ближайшие полтора года они сумеют рассчитывать на выгодное рефинансирование»,— прогнозирует Руслан Сырцов.
«Поскольку подавляющая доля ипотечных кредитов в настоящее время выдается по льготным программам, динамика ипотечного рынка в ближайшем будущем в куда большей степени будет определяться изменением условий по семейной ипотеке, нежели снижением ключевой ставки на символические в данном контексте 0,5 или 1 п.п. Да, по мере дальнейшего снижения ключевого индикатора денежно-кредитной политики рыночный сегмент будет понемногу «размораживаться», однако существенной позитивной динамики в нем ждать не приходится, пока ипотечные ставки находятся на уровне выше 15% годовых», — добавляет Владимир Тетерин.
Снижение «ключа» более существенно для вторички
На вторичном рынке спрос особенно чувствителен к изменению ключевой ставки. По данным «Яндекс Недвижимости», после начала ее постепенного снижения число просмотров контактов продавцов готового жилья в среднем по России выросло к январю 2026 года на 12,5% относительно мая 2025 года.
Выросло и число ипотечных сделок: в январе 2026 года было выдано 81 тыс. кредитов за месяц, что вдвое больше, чем годом ранее (+113,2%). Средняя сумма ипотеки на вторичном рынке выросла с начала прошлого года на 45,5% (с 2,75 до 4 млн руб.)— это может говорить о том, что покупатели ожидают дальнейшего продолжения снижения ключевой ставки и, возможно, рассчитывают на потенциальное рефинансирование ипотечных кредитов.
«Если ставка и дальше продолжит также плавно снижаться, это позволит сохранить и усилить сложившиеся позитивные тенденции, наметившиеся с момента начала цикла смягчения денежно-кредитной политики»,— резюмирует Евгений Белокуров.